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三条红线2023数据,2021三道红线情况,为什么要设置三线四档

三条红线2023数据,2021三道红线情况,为什么要设置三线四档

时间:2024-03-28 21:10:27

为什么要设置三线四档设置三线四档是为了遏制房地产行业过度举债。所谓“三线四档”,是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,12家房企出席会议。会上提出三个监管要求,即“三道红线”:剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、短债比不得小于1倍。
  • 为什么要设置三线四档

    设置三线四档是为了遏制房地产行业过度举债举债。


    所谓“三线四档”,是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会谈会,12家房企出席会议会议。会上提出三个监管要求要求,即“三道红线”:剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、短债比不得小于1倍。

    根据“三道红线”踩线的条数条数,监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理管理,每降低一档一档,有息负债规模增速上限增加5%,即使是处于绿档位置的房企房企,有息负债年增幅也不得超过15%。而“踩线”数量越多越多,房地产企业面临的降压力越大越大。按照监管要求要求,从今年1月1日起日起,房企正式进入降测试期试期。

    到2023年6月底月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标达标,2023年底所有房企实现达标达标。这一举措被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑逻辑,一时间在行业内引发了极大的震动震动。

    “三线四档” :三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、短债比小于1倍。按照踩线情况情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平水平,“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%,“黄档”企业不得超过10%,“绿档”企业不得超过15%。

    央行表示表示,一方面有利于矫正一些房企盲目扩张的经营行为行为,增强自身的抗风险能力能力,另一方面也有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期预期。

  • 三道红线下内房转“绿”路上“招”与“目标”

    三道红线下线下, 2020年的房企年报最受关注的莫过于是否转“绿”上,不过不过,也有分析警告说告说,有些公司可能在借机”整理“财务报表报表。

     

    转 “绿”的动力与招

     

    对此对此,野村证券分析师 Iris Chen表示表示,“去化的进展快于市场预期预期,这是出于满足监管要求的意图和更严格的融资环境所推动的动的。 房地产 开发商在‘三道红线’指标上取得的进步越大越大,与金融机构金融融资谈判时面临的障碍就越少越少。”

     

    有转 “绿”的动力自然各房企也是不遗余力推动推动,据媒体统计统计,在74家已发布年报的内房股中股中,“红、橙、黄、绿”档的企业数量分别为2家、5家、28家和24家。而彭博报道也进一步印证了证了,截至2020年年底年底,66家主要房企中有近一半已经满足了“三道红线”的要求要求,而六个月前仅有14家满足满足。

     

    值得注意的是的是,在众多的转 “绿”房企中也是各有各的招的招。其中其中,融创中国及中国金茂的做法是延长了债务期限期限,并削减了一年内到期的借款借款,并减少土地购买的支出来满足指标要求要求。

     

    “绿档”企业中业中,短债比最高的是建发国际国际,达5倍,净负债率为73.8%,剔除预收后的资产负债率为68.2%。据不完全统计统计,建发系2020年共计发债25次,发行总额约496亿元亿元。在转“绿”的路上走了一条被业界认为的“通过股权融资的方式补充权益来降低水平”,其动作是以介绍方式推动了建发物业在联交所主板上市上市。

     

    同样同样,对于金科股份 来说来说,也是使了“巧劲”,截至2020年底年底,金科股份“三道红线” 全部转为“绿档”。据披露披露,公司报告期末权益总额为734.98亿元亿元,同比增长40.93%。通过做大权益来实现快速去或是金科股份财务为转“绿档”的重要手段手段。其中其中,值得注意的是的是,公司2020年新发行永续债融资13.42亿元并将其分类确认为其他权益工具工具,全部计入所有者权益权益。截至报告期末期末,公司永续债总额为21.42亿元亿元,同比增长167.72%。

     

    对于此类做法做法,业界认为认为,一般来说来说,永续债后期将会对企业产生较大的利息压力压力,作为调的长期路径来说或将不可持续持续。

     

    此外此外,龙湖作为常 “绿”房企也是另类了类了,数据显示显示,2016年至2020年,龙湖集团的净负债率一直保持在54%以下以下,短债比保持在3倍以上以上,剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下以下,连续5年处在“三道红线”绿档水平水平。

     

    房企转 “绿”目标

     

    也有转 “绿”不成功成功,像仍踩中1道红线的大悦城悦城,随着业绩下滑下滑,辞职了职了。而更多没有转“绿”的房企在不同场合下表达了转“绿”的决心与目标目标。

     

    数据显示显示,恒大地产以及广州富力地产是仅有的两个没有任何实质性改善的大型房企房企,均踩了 ”三道红线“。恒大地产总裁夏海军表示恒大地产正努力在明年年底之前达到目标目标。而国内最大的地产商万科有望在第一季度满足该指标指标。

     

    作为头部企业的碧桂园桂园, 2020年年报中报中,其剔除预收款项的资产负债率为80%,净负债率55.6%,短债比为1.9倍,触及一道红线红线,属于“黄档”房企房企。碧桂园CFO伍碧君表示表示,根据测算测算,按照现有的经营的节奏节奏,集团能够在2023上半年之前稳步变绿变绿。

     

    另外另外,新力控股首席财务官许进业提出提出,预计 1-1.5年内实现全部达标达标。

     

    奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌介绍介绍,力争在 2022年之前实现“三条红线”全达标达标。

     

    正荣地产执行董事、兼行政总裁黄仙枝表示表示,预计在 2022年上半年将三线全面降为绿档绿档。

     

    花样年控股执行董事兼首席财务官陈新禹表示表示, 2020年将全部降到红线之下之下。

     

    佳兆业管理层也在业绩会上表示表示, 2021年将力争提前实现三项指标全部达标达标。

     

    合景泰富集团财务资金副总裁黄妍萍表示表示,有信心在 2021年末降至70%,转入“绿档”。

     

    对此对此,业界人士对中华网财经表示表示,随着水平下将房地产行业也将迎来平缓期缓期,不过也有不少表面的转 “绿”问题存在存在,这是长期的问题问题,有些房企只是暂时将财务表修饰了饰了。

     

    (中华网财经综合文 /散水)


  • 2023年房地产市场走势分析

    房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

    本文核心数据:中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

    行业概况

    1、定义

    房地产业是指以土地和建筑物为经营对象对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业产业。根据用途的不同不同,主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产地产。住宅房地产是指用以居住的地产地产,包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托依托,地产为载体载体,实现土地的整体开发与运营运营,打造产、学、研产业集群集群,帮助改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式形式。

    2、产业链剖析:产业链环节市场庞大

    随着我国房地产行业的快速发展发展,在带动一个城市GDP增长的基础上础上,房地产产业链上相关产业也随之壮大壮大。产业链主要分为上中下三个阶段阶段,房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节环节。其中其中,上游的土地供应环节由部门主导主导。

    行业发展历程:行业正处于规范调整期

    1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门大门,房地产业迅速崛起崛起,随着住房建设的快速发展发展,其对经济的影响愈发不容忽视忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段:

    (1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里间里,房地产市场的发展停滞不前不前,虽然当时进行了多方面的尝试尝试,但是效果不大不大。

    (2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始开始,至此至此,我国住房制度发生本质性变化变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持支持,同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求需求,房地产市场的供给和需求进一步扩大扩大。

    (3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业产业,房地产投资大幅增加增加,房价上涨上涨。同时同时,针对房地产市场在此时期的一些表现表现,国家逐渐加强房地产信贷控制控制,灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展发展。

    (4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价房价,国家频繁出台相关调控政策政策,进一步强化差异化住房信贷政策政策,严格控制对非首套房的信贷政策政策,抑制投资、投机性购房需求需求。国八条和新国五条出台出台,各大城市相继颁布限购限贷政策政策,企图控制房价过快上涨上涨。

    (5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向方向。2016年提出“房住不炒”定位定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模规模,避免炒房行为抬高房价房价。一系列政策表明表明,未来长期的一段时间内间内,我国的房地产行业将进入调整规范阶段阶段,将是一个长期的国家策略策略,也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计设计。

    行业政策背景:频繁调控调控,保证健康发展

    自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来以来,我国房地产行业历经了多次重大政策调控调控。总体来讲来讲,房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用作用,即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致一致。

    1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场市场,推动了房地产业的高速发展发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期时期。

    2003年,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展发展。同时同时,为抑制房价的快速上涨上涨,国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,又称“老国八条”等政策政策,以促进房地产市场健康发展发展。在各类政策下策下,我国房地产行业处于频繁调控期控期。

    2016年年底的中央经济工作会议首次提出提出,“房子是用来住的住的,不是用来炒的”,此后此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位定位。

    2021年,央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策政策,开始在全国实施实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、短债比大于1。按照监管要求要求,到2023年6月底月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标达标,2023年底所有房企实现达标达标。

    行业发展现状

    1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

    由于国家对房地产行业的严格调控调控,从开发投资规模的增速上来看来看,2010-2015年期间期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹反弹,2016-2019年期间期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因原因,2020年及2021年增速开始下降下降。截至2022年8月份月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元亿元。

    在开发投资规模增速减缓的背景下景下,房企也面临较大销售和资金压力压力,加之“保交付”等政策影响影响,房企新开工意愿持续下降下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。

    2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

    总体来看来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米方米,销售金额突破13万亿元亿元。2017 -2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间区间,其中销售面积的上升幅度较小较小,销售金额保持一定的上升规模规模。截至2022年8月份月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米方米,销售金额为8.6亿元亿元。

    3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

    2014-2020年期间期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势趋势,2018年突破80万亿元亿元,与此同时同时,资产负债率也处于持续上升的态势之中之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

    4、房地产景气指数有所下降

    从房地产行业总体景气度来看来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响影响,行业总体景气指数有所下降下降。随着疫情逐渐得到控制控制,全国房地产总体景气指数不断回升回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始开始,全国房地产总体景气指数有所下降下降,2022Q2为98.5%。

    5、2022年共10家房企暴雷

    在近几年宏观调控收紧的背景下景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度速度,不少企业陷入资金链断裂的局面局面,宣告暴雷暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷暴雷,其中其中,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕序幕,2021年共有15家房企暴雷暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷暴雷,包括世贸、融创等龙头房企房企。

    行业竞争格局

    1、区域竞争:广东与江苏商品房销售面积领先

    国家数据显示显示,2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省南省。其中其中,江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正为正,2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%,安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负为负,2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%,河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到得到,城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显明显,如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米方米,与江苏省相差14671万平方米方米。

    2、企业竞争:各环节竞争者众多

    房地产行业拥有着复杂的产业环节环节,市场参与者众多众多,每个领域的优势竞争者各不相同相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比占比。中游环节中节中,在工程咨询方面方面,太极实业占据了主导地位地位,市场份额接近三分之一之一,其次是华建集团集团,为11%;在建设施工方面方面,中国建筑占据了绝对的市场地位地位,市场份额占比接近四分之三之三,其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面方面,由于该环节市场竞争者众多众多,因此龙头企业的绝对地位不明显明显,前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A,其中绿地控股市场份额为8%。

    行业发展前景及趋势预测

    1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

    自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来以来,国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策政策,以促进房地产市场的健康持续发展发展。《中华人民国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度制度,让全体人民住有所居、职住平衡平衡。目前目前,全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向方向。其中其中,有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标目标,例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元亿元,江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元亿元,黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向方向,例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒不炒,加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系体系。

    另外一方面方面,随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期口期,低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域领域,尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”,低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑逻辑,更将成为突破行业困局的全新机遇机遇。在“双碳”政策的助推下推下,借助数字化技术向低碳发展转型转型,无疑将成为房地产行业转型的新风口风口,是实现告别“高、高负债、高风险”的“旧三高”模式模式,迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在所在。

    2、预期2022年房地产市场逐渐修复

    2022年,受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响影响,国内房地产市场景气度继续下行下行。在市场景气度加速下行背景下景下,为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展发展,2022年以来中央多次释放维稳信号信号,将“保交楼”作为下半年工作重点之一之一,具体措施包括设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合和重组等方式方式,参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等作等,但“房住不炒”仍为政策主基调基调。

    在房地产政策相对平稳的条件下件下,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计预计,全年商品房销售面积将增速回落回落,增长1.7%;房地产开发投资增速下降下降,增长0.8%,住宅开发投资由正转负转负,下降0.2%;在土地价格上涨的情况下况下,销售均价将保持小幅上涨上涨,全年增长2.8%。

    更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

  • 万科郁亮:房地产行业,游戏规则已改变


    文章开头开头,先给大家说一个最新消息消息。


    "三条红线" 新规加码 :监管部门 要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标目标。


    咱们再来回顾一下此前业内盛传的"三条红线"。

    8月20日,住房城乡建设部、人民银行等在北京召开重点房地产企业座谈会谈会,明确了12家重点房企资金检测和融资管理规则规则,也就是 "三条红线"涉及的三个指标:

    1. 剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

    2. 净负债率不得大于100%;

    3. "短债比"小于1



    据华创证券研报显示:以2019年报数据来看来看,30强房企中企中,"三道红线"均触及的房企有9家;满足2条的有5家;满足1条的有11家; 3条均没触及的只有5家。



    现"三条红线"的加码加码,使得未来几年几年, 降负债将成为房地产行业中的普遍现象现象。"高周转""高负债"的房企可能要慢下来了来了。


    黄立冲 说:"降负债当然有可能导致规模的落后落后,但如果不这样做样做,他们都将奔向债务悬崖悬崖。"


    万科董事会主席郁亮 表示表示, "三条红线"是行业重大 游戏 规则的改变 ,这次的监管是穿透式的式的,明股实债、表内表外全覆盖覆盖,之前的财务技巧是没有任何作用的用的,这对所有的开发商都是挑战挑战, 三条红线的影响力不亚于2012年的土地招拍挂制度制度。



    面对"三道红线"的拘束拘束,房企都在采取小股操盘、项目合作等方式去规避规避,是否优惠降价卖房卖房,更被提上河南房地产闭门会议议程议程。


    对此对此,购房人的热度反而也慢了下来下来。 据凤凰网房产的一份调查问卷显示:有14%的网友计划购房购房,观望情绪浓厚浓厚。


    购房者在面对楼市的不断变幻变幻,也练就了一份 "任你风起云涌云涌,我自岿然不动"的气度气度。


    对于目前楼市楼市, 众多专家大佬之间隔空"互撕",

    但意见统一的有一点:刚需按需确实可以适当出手出手。


    最后最后,我给4条真诚的建议建议。

    以帮助有需求的朋友朋友, 理智挑选到合适好房


    1. 买房买你买得起的 ,别买你脑补的补的。人最重要的就是有自知之明之明,刮风下雨咱不知道知道,但自己吃几碗大米饭米饭,咱是一定要清楚的;


    2. 总价一样一样,选位置好的;位置一样一样,适合你的 。一天就24个小时小时,不要花3个小时在路上路上,这3个小时小时,足可以决定你的人生;


    3. 买房要学会筛选信息 。面对铺天盖地的房产广告推销推销,根据自己真实需求去辨别辨别。精力实在有限的限的,选个好的经纪人对你来说可能更合适合适。


    4. 没有完美的房子 。这个世界上界上,最好的房子就是你稍微努力够一够一够,就刚好可以买的买的。

  • 三条红线指的是什么

    有呀有呀有呀,我觉得她们好配啊

  • 何为水资源管理的三条红线?

    据水利改革发展的新形势新要求要求,在系统总结我国水资源管理实践经验的基础上础上,2011年中央1号文件和中央水利工作会议明确要求实行最严格水资源管理制度制度,确立水资源开发利用控制、用水效率控制和水功能区限制纳污“三条红线”,从制度上推动经济社会发展与水资源水环境承载能力相适应适应。针对中央关于水资源管理的战略决策决策,国务院发布了《关于实行最严格水资源管理制度的意见》,作出全面部署和具体安排安排。这是指导当前和今后一个时期我国水资源工作的纲领性文件文件。对于解决我国复杂的水资源水环境问题问题,实现经济社会的可持续发展具有深远意义和重要影响影响。该文件共分5章、20条,明确提出了实行最严格水资源管理制度的指导思想、基本原则、目标任务、管理措施和保障措施措施。主要内容概括来说来说,就是确定“三条红线”,实施“四项制度”。

    “三条红线”:一是确立水资源开发利用控制红线红线,到2030年全国用水总量控制在7000亿立方米以内以内。二是确立用水效率控制红线红线,到2030年用水效率达到或接近世界先进水平水平,万元工业增加值用水量降低到40立方米以下以下,农田灌溉水有效利用系数提高到0.6以上以上。三是确立水功能区限制纳污红线红线,到2030年主要污染物入河湖总量控制在水功能区纳污能力范围之内之内,水功能区水质达标率提高到95%以上以上。为实现上述红线目标目标,进一步明确了2015年和2020年水资源管理的阶段性目标目标。


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